青岛西海岸新区城市管理局

物业服务企业优良行为与不良行为记录暂行管理办法

第一章  总  则

第一条  为进一步规范我区物业服务企业经营行为，提高行业诚信度和服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用档案管理办法》等相关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本行政区域内，从事物业管理活动的企业（含外地入区物业服务企业）优良行为和不良行为记录档案的建立、管理均适用本办法。

第三条  西海岸新区城市管理局负责全区物业服务企业优良行为和不良行为记录的采集、认定、记录、公布及统一监督管理工作。

各街道办事处（镇、园区）负责制定辖区物业服务企业优良行为与不良行为记录管理细则，对辖区内物业服务企业优良行为与不良行为进行采集、认定、记录、报备及整改验收。

第四条  物业服务企业优良行为和不良行为记录档案的管理采取量化计分的方式。

第二章  优良行为记录

第五条  本办法所称优良行为是指以下几种行为：

1.物业服务企业、物业管理项目或物业服务企业从业人员获得国家、省、市、区级政府或物业管理行政主管部门表彰的；

2.物业服务企业先进经验、优秀做法等在国家、省、市、区级新闻媒体进行宣传报道的；

3.其他优良行为。

第六条  申报优良行为记录的物业服务企业，应向街道办事处（镇、园区）提报获奖文件、获奖证书等相关证明材料，街道办事处（镇、园区）审核汇总后报西海岸新区城市管理局，计入优良行为记录档案，给予企业相应加分并予以公布。

第七条 企业优良行为记录计分细则如下： 　　

获得国家、省、市、区级政府表彰的，分别加10分、8分、6分、4分；获得国家、省、市、区级物业管理行政主管部门表彰的，分别加8分、6分、4分、2分；在国家、省、市、区级新闻媒体进行宣传报道的，分别加5分、3分、2分、1分。
    积极配合物业管理行政管理部门开展工作、主动参加政府各部门开展的各项活动，表现突出的，酌情加2—6分。

第三章  不良行为记录

第八条  本办法所称的不良行为是指物业服务企业在从事物业管理经营活动过程中，违反国家、省、市、区有关物业管理法律、法规、规章及规范性文件的行为。

第九条  物业服务企业不良行为一经认定，即记入企业不良行为记录档案，与企业监督考核、参与前期物业管理招投标、评先创优等相挂钩。

第十条 有下列行为之一的，即认定为不良行为记录。计分细则如下：

（一）下列行为每次扣5分
　　1.对物业管理区域内违反有关法律、法规、规章等规定的行为，未予劝阻、制止并及时向相关行政管理部门报告，造成业主投诉的；
　　2.擅自采取停水、停电、停气等违法违规方式，向拖欠物业服务费的业主催缴费用的；
　　3.未按物业服务合同约定或者技术规范要求，对共用设施设备进行检测、养护的；
　　4.违反委托人意愿或物业服务合同约定，强制提供其他有偿服务的；
　　5.被业主或物业使用人集体投诉且查证属实的；
　　6.无正当理由拒不配合物业管理行政管理部门或政府其他职能部门开展相关工作的；
　　7.未按规定及时办理物业服务合同备案等手续的；
　　8.存在阻挠业主大会召开，干涉业主委员会选举行为的；
　　9.房屋专项维修资金实行代为管理且实施物业管理，物业服务企业不积极制定房屋专项维修资金使用方案并组织实施的；

10.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的。

（二）下列行为每次扣10分
　　1.未依法通过招投标方式接管前期物业管理项目，采取不正当手段恶意竞争，严重扰乱物业服务市场秩序的；
　　2.违反相关法律、法规，被行政部门依法予以行政处罚的；
　　3.未建立物业服务各项应急预案，或发生事件后，未做好应急处置工作、未及时报告相关部门的；

4.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

5.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
　　6.因管理不善，丢失或损毁房屋及共用设施设备等物业相关资料的；

7.用电、消防、特种设备操作人员未取得相应岗位证书从事管理工作的。

（三）下列行为每次扣15分
　　1.物业服务合同终止后，不按规定移交物业管理用房和有关物业管理档案资料，以各种理由拒不配合交接、拒绝撤出物业服务项目的；
　　2.物业服务合同未到期，或物业服务合同到期后，未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务的；

3.挪用、骗取房屋专项维修资金的；
　　4.在本年度内发生重大责任事故，造成严重后果的；

5.因物业服务企业责任，引发重大群体或越级上访事件，造成恶劣影响的；

6.将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

7.未履行承接查验义务，擅自承接未经查验的物业项目的；

　　8.被国家、省、市、区级新闻媒体曝光，造成重大恶劣影响，且查证属实的。

第十一条  不良行为记录的来源主要有：　

1、日常检查中发现的；　　

2、公民、法人及其它组织举报，经查实的；　　

3、上级及其他执法机关移送的违法违规行为。

第十二条  物业服务企业不良行为具体提报程序如下：

物业服务企业存在上述不良行为的，由各街道办事处（镇、园区）查实后，向西海岸新区城市管理局提报《物业服务企业不良行为提报表》（见附件1）、《物业服务企业不良行为记录通知书》（见附件2）、有关证明违法违规事实成立的材料和其他应予说明的事宜。西海岸新区城市管理局将不良行为记入企业不良行为记录档案扣相应分值，统一在黄岛物业管理信息网等媒体予以公布。

第十三条  物业服务企业对不良行为记录内容存在异议的，可在收到《物业服务企业不良行为记录通知书》之日起十日内向记录单位提出书面异议申请，并提供相关的证明材料，逾期未提出申请视为无异议。记录单位接到书面异议申请后，应及时进行核查，并将核查情况进行反馈。

第十四条  优良行为与不良行为记录有效期为1年。不良行为记录期满后，由物业服务企业向不良行为记录单位提出撤销申请，西海岸新区城市管理局会同街道办事处（镇、园区）对该企业不良行为整改情况进行验收，验收合格后予以撤销。

被记为不良行为记录的企业，一年内不得参与前期物业管理招投标活动，同时具体处罚细则如下：

1、不良行为累计扣分达5分，由西海岸新区城市管理局给予通报并责令限期改正；

2、不良行为累计扣分超过10分，除前款处罚措施外，该企业一年内不得参加物业管理行业管理部门组织的评先创优活动；

3、不良行为累计扣分超过15分，除前款处罚措施外，约谈企业负责人。

第十五条  本办法由西海岸新区城市管理局负责解释。

第十六条  本办法自公布之日起实施。

附件1

物业服务企业不良行为提报表

附件2

物业服务企业不良行为记录通知书

（     ）第    号

企业名称：                                             

地    址：                                           

法定代表人：                 电 话：                     

你单位                                         

根据                                  经             认定为不良行为，将记入你单位不良行为记录档案，并扣      分，特此通知。

优良行为与不良行为记录有效期为1年。你单位应在不良行为记录期满后，向不良行为记录单位提出撤销申请，由西海岸新区城市管理局会同街道办事处（镇、园区）对不良行为整改情况进行验收，验收合格后予以撤销。

如对此有异议，可以在收到本通知书之日起十日内，向不良行为记录单位提出书面异议申请，逾期未提出申请，将不予受理。

  年    月    日